Cara Hebat Melunasi Rumah KPR

Untuk keperluan rumah tangga, ada beberapa kebutuhan pokok yang wajib disiapkan yaitu salah satunya adalah rumah. Untuk memilikinya seseorang mencari jalan keluar dengan berani memilih jalan dengan proses KPR yang sehingga seseorang harus memiliki utang. Kalau kondisi keuangan seseorang tidak memungkinan untuk membeli properti, solusi ini yang memang bisa dianjurkan. Jika tidak menggunakan alternatif seperti ini sampai kapan seseorang akan memiliki rumah KPR sebagai utang produktif karena harga rumah selalu naik. KPR berbunga seperti pinjaman yang lainnya, namun produk ini tidak akan merugikan nasabahnya sebab ada aset, yaitu rumah yang sobat miliki. Kita memang tidak mendapatkan dana tunai secara langsung, tapi ada aset yang menjadi milik kita.

Untuk bisa memanfaatkan layanan KPR secara maksimal, sebaiknya kita melakukan perbandingan layanan. Terutama, terkait dengan bunga yang ditawarkan serta kemudahan layanan pendukung lainnya. Persaingan bunga KPR di pasaran cukup ramai. Cari penawaran bunga yang kompetitif sehingga cicilan bulanan sobat tidak akan terlalu berat. Bila memang perbedaan bunga kredit tipis, sobat bisa pilih yang menawarkan kemudahan layanan. Misalnya berupa kemudahan transaksi pembayaran cicilan.

Untuk mengingatkan saja, mungkin sobat sudah mengetahuinya, bila kita mengajukan kredit seperti kredit kepemilikan rumah (KPR) via bank konvensional diberlakukan sistem bunga tetap (flet), bunga efektif dan sistem bunga anuitas.  Dalam sistem bunga tetap (flat) porsi angsuran pokok ditambah bunga dalam cicilan setiap bulan, flat (sama) selama periode KPR tanpa terpengaruh oleh perubahan bunga pasar kecuali perubahan bunga sangat ekstrim. Beberapa bank memberlakukan KPR dengan bunga flat (tetap) selama jangka waktu cicilan seperti KPR bersubsidi pemerintah.

Pada sistem anuitas nominal cicilan juga tetap setiap bulan sampai akhir periode KPR. Yang berubah porsi angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Perubahan berlangsung setiap tahun (annual) meskipun saldo utang pokok (KPR) berkurang setiap bulan. Nilai cicilan dihitung dari faktor bunga yang terdapat dalam tabel anuitas berdasarkan saldo KPR tahunan.

Sistem bunga efektif sama dengan anuitas. Bedanya cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan, sehingga tiap bulan porsi angsuran bunga dan pokok utang berubah sesuai perubahan saldo KPR. Total bunga yang dibayar nasabah selama 36 bulan dengan sistem efektif menurut contoh yang sama, lebih kecil daripada sistem anuitas. Sistem bunga efektif selalu ditawarkan floating (mengambang), dan karena itu lebih rentan terhadap fluktuasi bunga pasar ketimbang sistem anuitas. Kalau bunga pasar naik, cicilan KPR bulan berikutnya langsung ikut naik.

Setiap bank memberikan promo KPR dengan bunga yang berbeda-beda. Kebanyakan bank menggunakan sistem KPR dengan bunga tetap ditahun pertama dan kedua saja. Selanjutnya, bank akan memberlakukan bunga efektif sesuai suku bunga berjalan. Rata-rata tingkat bunga tersebut meningkat 8 % – 9% per tahun pada masa promo, dan menjadi 13-15 persen per tahun mengikuti bunga mengembang. Artinya, selama waktu itu sobat akan membayar cicilan tetap selama masa promo dengan bunga relative kecil. Namun, setelah masa promosi lewat, maka sistem bunga KPR bank umum biasanya menjadi bunga mengambang atau floating mengikuti suku bunga pasar. Sehingga nilai suku bunganya menjadi besar.

Setelah bank memberlakukan sistem bunga efektif atau anuitas, Kita bisa mencari informasi mengenai bunga pasar dari BI rate. Jika bank memberlakukan bunga tinggi , itu adalah penyakit menahun perbankan kita. Kendati BI rate, misalkan jika bunga pasar sudah lama bertengger di level 6,5 %, maka bunga kredit termasuk KPR masih anteng saja di atas 13 %. Memang, bunga murah ramai ditawarkan, bunga fixed (tetap) selama satu tahun pertama atau lebih. Tapi, itu hanya strategi sebagai bunga promosi untuk penyaluran kredit baru. Setelah itu bunga kembali ke bunga di counter bank yang kadang kenaikannya tanpa diduga-duga sekehendak pihak bank.

Jika pada masa bank memberlakukan bunga efektif atau anuitas itu, ternyata bunga pasar terus turun sehingga sobat berharap bunga KPR juga ikut dipangkas. Nyatanya, setelah setahun, bunga KPR sobat belum diturunkan dan tetap harus mengangsur tanpa menurun sesuai dengan penurunan bunga pasar. Cerita dari seorang teman, ketika dahulu dia mengambil rumah pertama kali melalui KPR di sebuah bank pemerintah, bunga kredit yang dibebankan saat itu cukup rendah, sudah termasuk subsidi di dalamnya adalah 14,5%, namun berlaku tetap untuk satu tahun. Di tahun berikutnya, saat subsidi itu lewat masanya, cicilan kredit yang harus dia lakukan adalah menyesuaikan dengan bunga pasar. Di tahun kedua, begitu cepat surat pemberitahuan dari bank itu, bahwa selanjutnya dia harus mengangsur dengan bunga 19,45 %, luar binasa!

Apabila pada tahun berikutnya terjadi rendahnya inflasi dan turunnya bunga KPR baru hampir semua bank, sobat begitu yakinnya bunga KPR sobat akan diturunkan. Ternyata, pihak bank tetap tidak mau menyesuaikan. Kali ini sobat sangat kecewa, namun sobat bisa saja memperingatkan pihak bank dengan mengirimkan surat secara resmi mengenai permintaan penurunan bunga KPR, jika perlu buatkan tembusan ke pimpinan bank. Boleh juga hal ini di coba, bagi kita yang terlanjur mengambil KPR pada masa sudah berlaku bunga tinggi (bunga efektif/anuitas) untuk mengajukan permohonan kepada pihak bank agar KPR yang selama ini kita angsur diturunkan bunganya sesuai bunga saat ini, bukankah kita ada hak juga untuk itu.

Disinilah permainan bank, saat bunga naik tak mau rugi, saat bunga turun tak mau labanya berkurang, bukan membenarkan pola itu, tapi sepertinya mereka memang terbebani “tuntutan” untuk itu karena menyangkut laporan keuangan mereka nantinya, yang ada hubungannya dengan nilai saham dan keuntungan yang dituntut oleh pemegang sahamnya.

Perubahan sistem bunga tetap (fixed) ke sistem bunga efektif, sejumlah debitur menangkap situasi itu sebagai peluang untuk pengalihan kredit (KPR take over) yang bunganya jauh lebih murah. Biasanya sebuah bank getol mengajak debitur mengalihkan KPR, demi mencapai target penyaluran KPR dalam tempo singkat dengan risiko minimal. Pasalnya, dengan KPR take over, bank tak perlu lagi meneliti kelayakan debitur, tapi cukup melihat riwayat cicilannya di bank sebelumnya melalui rekening koran yang diberikan. Namun ada juga bank secara tegas tidak memberi keringanan biaya untuk KPR take over. Tapi banyak debitur setelah bunga promosi (bunga tetap) di bank sebelumnya berakhir, mengalihkan KPR, ke bank lain yang memiliki bunga stabil.

Carilah informasi mengenai bunga KPR bank lain dan biaya-biaya yang dikenakan. Tanyakan juga prosedur untuk mengoper KPR dari bank lain. KPR take over sebenarnya adalah refinancing alias penguangan sebagian peningkatan nilai rumah di bank. Cara cerdas ini dengan melunasi KPR lama dengan KPR baru dengan suku bunga yang lebih rendah. Selama angsuran KPR baru lebih rendah daripada angsuran KPR lama. Bila memindahkan KPR pastikan perbedaan bunga antara bank sebelumnya dan bank yang baru cukup signifikan. Apalagi, kalau di bank lama dikenai penalti karena mempercepat pelunasan KPR, dan di bank yang baru dikenai lagi biaya KPR, perbedaan bunganya harus lebih lebar lagi.

Jika periode KPR tinggal 1-2 tahun lagi, perbedaan bunga hanya sekitar 1%, refinancing sebaiknya tidak dilakukan karena sangat mungkin biayanya lebih besar daripada manfaatnya. Semakin lama periode tersisa, semakin besar perbedaan suku bunga KPR, semakin besar manfaat refinancing. Sebaliknya, semakin besar denda pelunasan lebih cepat dan semakin besar biaya yang dikenakan bank, semakin kecil manfaat yang diterima.

Debitur bisa juga melakukan pembayaran ekstra dan meminta perubahan jangka waktu cicilan, hal itu dengan ketentuan dalam jarak waktu tertentu sesuai ketentuan masing-masing bank, debitur bisa mengajukan secara tertulis ke pihak bank penerbit KPR. Sepertinya lebih baik juga jika kita mampu atau ada rejeki lebih, kita melunasi KPR kita pada tahun-tahun awal. Mungkin akan ada penalty, namun lebih menguntungkan dibanding total bunga yang kita berikan kepada pihak bank jika kita melanjutkan sesuai standar. Hanya bank berbasis syariah yang menggunakan sistem bunga tetap hingga masa KPR berakhir. Bahkan, bila nasabah mempercepat pelunasan KPR, maka tidak ada penalti atas pelunasan tersebut.

 

Tinggalkan Balasan

Alamat surel Anda tidak akan dipublikasikan. Isian wajib ditandai *

Anda dapat memakai tag dan atribut HTML ini: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>